Hauskauf: Nagetierspuren bei der Besichtigung erkennen

„Wir haben dreimal besichtigt, im Juni unterschrieben, und im September hörten wir es über dem Schlafzimmer rennen. Die Dämmung des Dachbodens war komplett zu erneuern: 6.000 Euro." Diese Schilderung hat uns ein Paar aus Villiers-sur-Marne im vergangenen Jahr fast wortwörtlich so gegeben. Der Verkäufer hatte nichts gesagt. Und er war juristisch gesehen nicht zwingend dazu verpflichtet.

Das ist das Erste, was man verstehen muss, wenn man ein Einfamilienhaus im Val-de-Marne kauft: kein einziges gesetzlich vorgeschriebenes Immobiliengutachten befasst sich mit Nagetieren. Die technische Gutachtenmappe (DDT) nach Artikel L. 271-4 ff. des französischen Bau- und Wohnungsgesetzbuchs deckt Asbest, Blei, Gas, Elektrik, Termiten in den vom Präfekten festgelegten Zonen, die Risikolage, den Energieausweis und die Abwasserentsorgung ab. Nicht aber Ratten, nicht Mäuse, nicht Steinmarder und auch nicht die Prozessionsspinner in der Zeder hinten im Garten. Der Käufer ist also sein eigener Inspektor – und er hat im Schnitt zwei Besichtigungen von vierzig Minuten, um zu entdecken, was ein Profi in zwanzig erkennt.

Dieser Leitfaden führt Sie in der Reihenfolge einer echten Besichtigung durch die Anzeichen, auf die Sie achten sollten, durch die Fragen an den Verkäufer, durch das, was zwischen Vorvertrag und notarieller Beurkundung möglich ist, und durch die wenigen Fälle, in denen der versteckte Mangel wirklich greift.

Was ein Befall nach dem Kauf wirklich kostet

Bevor wir technisch werden, sprechen wir über das Budget – denn genau das macht die Inspektion rentabel.

Diese Beträge werden so gut wie nie von der Versicherung des Käufers übernommen: Ein Schaden, der vor dem Kauf entstanden ist oder in den Bereich der Instandhaltung fällt, ist in den Hausratversicherungen ausgeschlossen. Die seltenen Ausnahmen erläutern wir in unserem Artikel darüber, was die Wohngebäudeversicherung bei Nagetierschäden abdeckt. Anders gesagt: Alles, was Sie vor der Unterschrift nicht gesehen haben, zahlen Sie selbst.

Draußen: was schon vom Bürgersteig aus sichtbar ist

Die Besichtigung beginnt, bevor Sie eintreten. Gehen Sie einmal komplett um das Grundstück herum, Notizblock in der Hand, und lassen Sie sich vom Makler nicht direkt ins Wohnzimmer lotsen.

Spuren am Boden

Die Wanderratte (Rattus norvegicus), die in der Île-de-France vorherrschende Art, ist ein grabendes Nagetier. Sie hinterlässt sehr gut lesbare Hinweise:

• Löcher von 5 bis 8 cm Durchmesser, mit sauberen, glatt gestrichenen Rändern, am Fuß einer Bodenplatte, unter einem auf Betonsteinen stehenden Gartenhaus, entlang einer Grundstücksmauer oder an einem Böschungsrand.
• Wechsel: festgetretene Erdpfade ohne Grasbewuchs, 5 bis 10 cm breit, zwischen Hecke und Komposter oder entlang einer Mauer. Eine Ratte nimmt immer denselben Weg.
• Kot: dunkle, spindelförmige Köttel von 1,5 bis 2 cm bei der Wanderratte, 4 bis 7 mm bei der Maus.
• Gehortete Körner oder Trockenfutter in einer Garagenecke oder unter einer Stufe.

Schauen Sie sich auch den Komposter und den Hühnerstall an, die seit der flächendeckenden Einführung der Biomülltrennung zum 1. Januar 2024 (AGEC-Gesetz, Artikel L. 541-21-1 des Umweltgesetzbuchs) in Einfamilienhäusern allgegenwärtig sind. Ein direkt auf dem Erdboden stehender Kunststoffkomposter mit Löchern an der Basis ist ein deutliches Warnsignal: Sehen Sie dazu unseren Gartenplan gegen Ratten an Komposter und Hühnerstall.

Fassade und Dach

Blicken Sie nach oben und machen Sie Fotos mit Zoom. Ein kleines kompaktes Fernglas macht das Dach schon vom Garten aus lesbar: angehobene Ziegel am Ortgang, offene Sparrenköpfe, herausgerissenes Dachlüftungsgitter, gelöste Kaminanschlussblende. Achten Sie außerdem auf Kot oder Federn in den Dachrinnen – Tauben und Nagetiere nutzen oft dieselben Zugänge.

Auf Bodenhöhe prüfen Sie die Leitungsdurchführungen: Wasseranschluss, Elektro-Leerrohr, Kondensatablauf der Klimaanlage, Telekommunikationskabel. Ein Spalt von 6 mm genügt einer jungen Maus, 2 cm einer Wanderratte.

Nachbarschaft und Umfeld

Im Département 94 zählt das Umfeld ebenso viel wie das Haus selbst. Prüfen Sie:

• die Nähe zu einer Baustelle (die Arbeiten an der Linie 15 des Grand Paris Express haben in mehreren Vierteln von Champigny, Créteil und Saint-Maur ganze Kolonien verdrängt);
• das Vorhandensein einer Brachfläche, eines gemeinschaftlichen Müllraums, eines Markts oder eines Restaurants in weniger als hundert Metern Entfernung;
• die Nähe zu den Ufern der Marne: Hochwasser treibt die Nagetiere aus der Kanalisation und den Uferbauen in die Keller und Untergeschosse der Häuser;
• den Zustand des Nachbargrundstücks: Falls sich die Frage stellt, lesen Sie unseren Artikel über die Handlungsmöglichkeiten, wenn die Ratten von der Straße oder einem Nachbargrundstück kommen.

Ein kurzer Blick auf die Website der Gemeinde (kommunaler Hygiene- und Gesundheitsdienst, Amtsblatt) verrät Ihnen, ob im Viertel kürzlich eine Rattenbekämpfungskampagne durchgeführt wurde.

Drinnen: die Besichtigung Raum für Raum

Der Dachboden, der aufschlussreichste Ort

Wenn Sie nur eine einzige Sache tun könnten, dann diese: Steigen Sie auf den Dachboden. Bitten Sie den Makler schon bei der ersten Besichtigung ausdrücklich darum und bringen Sie eine leistungsstarke wiederaufladbare Taschenlampe mit – das Handylicht reicht unter einem Dachstuhl nicht aus.

Worauf Sie achten müssen:

• Gänge in der Glaswolle oder der eingeblasenen Zellulose, muldenförmig zusammengedrückte Dämmung;
• Kotspuren in Reihen entlang der Pfetten und Drempelmauern;
• fettige Laufspuren (dunkle, glänzende Abriebstellen) am Holz in der Nähe eines Lochs;
• ein anhaltender ammoniakartiger Geruch, typisch für Nagetierurin;
• Elektrokabel mit aufgeschlitzter Isolierung und PVC-Späne am Boden;
• Haselnussschalen, Obstkerne, Federn oder Beutereste, die eher auf Steinmarder oder Siebenschläfer hindeuten.

Unser Leitfaden Nagetiere im Dachboden und eingeblasene Dämmung erklärt im Detail, wie man alte Aktivität von einer laufenden Besiedlung unterscheidet. Und wenn der Verkäufer meint „da sind Geräusche, aber das sind nur Vögel", liefert Ihnen der Artikel über Geräusche auf dem Dachboden – Steinmarder, Siebenschläfer oder Fledermaus die nötigen Gegenargumente.

Keller, Kriechkeller und Garage

In den Meulière-Steinhäusern aus den Jahren 1900–1930, die in Saint-Maur, Nogent oder Joinville häufig sind, konzentriert sich das Risiko vor allem im Keller und im Kriechkeller.

Suchen Sie nach Löchern am Mauerfuß, nach Kellerfenstern ohne Gitter, nach schlecht verschlossenen Abwasserschachtdeckeln, nach nicht verfüllten Rohrdurchführungen. Ein feuchtes Tuch, über den unteren Wandbereich gezogen, macht fettige Laufspuren sichtbar. Achten Sie auch auf die Höhe der Feuchtigkeitsspuren: Ein Untergeschoss, das nach Hochwasserereignissen regelmäßig überflutet wird, ist zugleich ein Bauproblem und eine Eintrittspforte für Nagetiere. Die Installationsschächte und der Kriechkeller sind in diesen Häusern die eigentlichen Autobahnen.

Küche, Hauswirtschaftsraum und Schränke

Öffnen Sie die Unterschränke. Ziehen Sie die Spülmaschine heraus und, wenn möglich, die Blende hinter dem Backofen. Die klassischen Anzeichen:

• angenagte Sockelleistenfugen, angeknabberte Ecken von Spanplatten;
• durchlöcherte Mehl- oder Reistüten im Vorratsschrank;
• schwarze Spuren rund um die Abflussrohrdurchführung unter der Spüle;
• vergessene Köderblöcke oder Fallen in einer Ecke – das ist der aussagekräftigste Hinweis überhaupt. Eine Köderbox unter der Spüle bedeutet, dass es ein Problem gab, und niemand wird das in das Inserat schreiben.

Fotografieren Sie systematisch. Ein Set wiederverwendbarer Mausefallen, das noch in der Garage steht, wiegt jedes mündliche Eingeständnis auf.

Gerüche, Geräusche und Details

Besichtigen Sie nach Möglichkeit am späten Nachmittag oder früh am Morgen: Nagetiere sind dämmerungs- und nachtaktiv, und ein Kratzen hinter einer Trennwand oder an der Decke nimmt man in der Ruhe besser wahr. Seien Sie misstrauisch bei einem überparfümierten Haus mit Duftspendern in jedem Raum und offenen Fenstern mitten im Oktober: Das ist kein Beweis, aber eine Frage wert.

Die Fragen an den Verkäufer – schriftlich

Mündliches zählt im Streitfall nichts. Schicken Sie Ihre Fragen per E-Mail an die Agentur oder den Notar und bewahren Sie die Antworten auf.

Haben Sie in den vergangenen fünf Jahren Nagetiere (Ratten, Mäuse) oder andere Schädlinge in der Wohnung, im Dachboden, im Keller oder im Garten festgestellt? Wurde eine Behandlung durchgeführt? Von welchem Unternehmen, zu welchem Zeitpunkt, mit welchen Rechnungen und welchem Einsatzbericht?

Fragen Sie außerdem nach:

• den Rechnungen eines eventuell beauftragten Schädlingsbekämpfungsunternehmens und dem Abschlussbericht;
• dem Einbaudatum der Dachbodendämmung und der dazugehörigen Rechnung;
• der Historie der beim Versicherer gemeldeten Schäden (eine Schadenfreiheitsbescheinigung kann angefordert werden);
• bei Bäumen: dem Vorhandensein von Kiefern und einer eventuellen jüngsten Nestentfernung – der Kiefernprozessionsspinner gilt nach dem Dekret Nr. 2022-686 vom 25. April 2022 als für die menschliche Gesundheit schädliche Art.

Eine schriftliche Antwort „kein bekanntes Problem", die sich als falsch herausstellt, verändert die rechtliche Lage vollständig.

Versteckter Mangel, arglistige Täuschung: was Sie wirklich geltend machen können

Das ist die Frage, die immer wiederkehrt. Ehrliche Antwort: Es ist möglich, aber anspruchsvoll.

Artikel 1641 des französischen Zivilgesetzbuchs definiert den versteckten Mangel als einen Fehler, der die Sache für ihren Gebrauch untauglich macht oder den Gebrauch so stark mindert, dass der Käufer sie nicht – oder nur zu einem geringeren Preis – gekauft hätte, wenn er davon gewusst hätte. Damit ein Befall anerkannt wird, müssen vier Bedingungen zusammenkommen:

1. Ein Mangel, der vor dem Verkauf bestand. Eine seit Jahren etablierte Kolonie, belegt durch das Alter der Schäden (mineralisierte Dämmung, altes angenagtes Holz), nicht eine im November eingedrungene Maus.
2. Ein verborgener Mangel. Waren die Löcher am Fuß der Garagenwand sichtbar, wird der Richter davon ausgehen, dass Sie sie hätten sehen können: Es handelt sich um einen offensichtlichen Mangel, und Sie sind ausgeschlossen.
3. Eine ausreichende Schwere. Ein paar Kotkügelchen genügen nicht. Ein komplett zu erneuernder Dachstuhl samt Dämmung, ein dokumentiertes Gesundheitsrisiko – ja.
4. Das Fehlen einer wirksamen Ausschlussklausel. Fast alle Vorverträge zwischen Privatpersonen enthalten eine Klausel zum Ausschluss der Sachmängelhaftung. Sie ist wirksam … außer wenn der Verkäufer bösgläubig oder Immobilienprofi ist (Cass. civ. 3e, ständige Rechtsprechung). Daher die entscheidende Bedeutung schriftlicher Fragen: Ein Verkäufer, der per E-Mail eine Behandlung geleugnet hat, deren Rechnung existiert, begeht eine arglistige Täuschung (Artikel 1137 des Zivilgesetzbuchs) – und die Klausel fällt.

Die Frist: zwei Jahre ab Entdeckung des Mangels (Artikel 1648 des Zivilgesetzbuchs). Konkret heißt das: Lassen Sie den Befund rasch von einem Fachbetrieb feststellen, bewahren Sie datierte Fotos, Kostenvoranschläge und Einsatzberichte auf. Die ADIL des Val-de-Marne und ein Anwalt für Immobilienrecht sind die richtigen Ansprechpartner, um über die Erfolgsaussichten einer Klage zu entscheiden.

Zwischen Vorvertrag und Beurkundung: das nützliche Zeitfenster

Nach Zustellung des Vorvertrags haben Sie zehn Tage Widerrufsrecht (Artikel L. 271-1 CCH), danach in der Regel zwei bis drei Monate bis zur notariellen Beurkundung. Das ist der Zeitraum zum Handeln.

• Verhandeln Sie eine zusätzliche Besichtigung mit einem Fachmann Ihrer Wahl. Nichts spricht dagegen – und ein Verkäufer, der das ohne Begründung ablehnt, sagt Ihnen bereits einiges.
• Lassen Sie ein freiwilliges Schädlingsgutachten erstellen. Es ist nicht vorgeschrieben, kostet aber nur einen Bruchteil des ersten Reparaturangebots und ist in einer Verhandlung belastbar.
• Nehmen Sie eine aufschiebende Bedingung auf oder eine Klausel, nach der der Verkäufer die Behandlung übernimmt: Das wird häufiger akzeptiert, als man denkt, vor allem bei einer Immobilie mit wenigen Besichtigungen.
• Planen Sie den Tag der Schlüsselübergabe: ein Verschlussset aus feinem Edelstahlgewebe, Metallwolle für Rohrdurchführungen und Bauschaumstopfen für Leerrohre erlauben es, die offensichtlichen Zugänge schon vor dem Einzug zu verschließen. Für die Übergabeprotokolle bei Mietobjekten haben wir das Inspektionsprotokoll vor der Unterschrift im Detail beschrieben.

Die drei Wochen nach dem Einzug

Ein Haus, das seit mehreren Monaten leer steht, ist ein Haus, das die Nagetiere in aller Ruhe in Besitz genommen haben. Gleich nach dem Einzug:

1. Machen Sie einen kompletten Rundgang mit einer Lampe, Dachboden und Keller inklusive, bevor Sie irgendetwas einlagern.
2. Tragen Sie die Kartons nicht auf den Dachboden, ohne sie vorher geöffnet zu haben: Der Umzugskarton ist ein klassischer Überträger.
3. Legen Sie ein paar unauffällige Indikatoren aus: auf den Boden gestäubtes Mehl zeigt Trittspuren schon über Nacht, und entlang der Wände ausgelegte ungiftige Klebefallen dienen als Bewegungsmelder (niemals im Freien, niemals in Reichweite eines Haustiers).
4. Lagern Sie Trockenfutter und Vogelfutter in luftdichten Aufbewahrungsboxen aus festem Kunststoff statt in der Originaltüte.
5. Verschließen Sie zuerst, bevor Sie behandeln. Solange die Zugänge offen sind, ersetzen Sie nur eine Kolonie durch die nächste.

Schließlich sei daran erinnert, dass seit der europäischen Biozidverordnung und den Entscheidungen der ANSES die an Privatpersonen verkauften gerinnungshemmenden Rodentizide in ihrer Konzentration begrenzt sind und in gesicherten Köderstationen eingesetzt werden müssen. Falsch ausgelegt vergiften sie Katzen, Igel und Greifvögel weit zuverlässiger, als sie einen strukturellen Befall lösen.

Vor der Unterschrift inspizieren lassen

Ein Einfamilienhaus kostet im Val-de-Marne 350.000 bis 600.000 Euro. Eine gezielte Inspektion vor der Unterschrift oder ein Schädlingsgutachten im Zeitfenster des Vorvertrags macht weniger als ein Tausendstel dieser Summe aus und erspart Ihnen böse Überraschungen bei der ersten Herbstrechnung.

Wenn Sie eine Immobilie in Champigny-sur-Marne, Saint-Maur-des-Fossés, Créteil, Vitry-sur-Seine oder Nogent besichtigen und nach Ihrem Rundgang durch den Dachboden Zweifel haben, kontaktieren Sie uns, um eine Inspektion vor dem Kauf zu organisieren, oder sehen Sie sich unsere Einsatzgebiete und unsere Preise an. Wenn Sie gerade eingezogen sind und bereits etwas über der Decke rennen hören, ist unsere Notfallnummer die richtige Reaktion: Je früher der Einsatz erfolgt, desto günstiger wird er.