Comprar una casa: detectar roedores durante la visita

«Visitamos la casa tres veces, firmamos en junio y en septiembre oíamos correr algo encima del dormitorio. Hubo que rehacer el aislamiento del desván: 6.000 euros.» Este relato nos lo contó casi palabra por palabra una pareja de Villiers-sur-Marne el año pasado. El vendedor no había dicho nada. Y, jurídicamente, no estaba necesariamente obligado a decirlo.

Esta es la primera cosa que hay que entender al comprar un chalet en Val-de-Marne: ningún certificado inmobiliario obligatorio cubre los roedores. El expediente de diagnóstico técnico (DDT) previsto por los artículos L. 271-4 y siguientes del código de la construcción y la vivienda francés cubre el amianto, el plomo, el gas, la electricidad, las termitas en las zonas decretadas por el prefecto, el estado de riesgos, el certificado energético y el saneamiento. No las ratas, ni los ratones, ni las garduñas, ni las procesionarias del pino en el cedro del fondo del jardín. El comprador es, por tanto, su propio inspector — y dispone de media de dos visitas de cuarenta minutos para detectar lo que un profesional identifica en veinte.

Esta guía recorre, en el orden de una visita real, las señales que hay que buscar, las preguntas que hay que hacer al vendedor, lo que se puede hacer entre el contrato preliminar y la escritura pública, y los pocos casos en los que el vicio oculto es realmente invocable.

Lo que cuesta realmente una infestación después de la compra

Antes de hablar de técnica, hablemos de presupuesto, porque es lo que hace que la inspección sea rentable.

Estos importes casi nunca los cubre el seguro del comprador: un siniestro anterior a la compra, o derivado del mantenimiento, queda excluido de las pólizas multirriesgo del hogar. Detallamos las escasas excepciones en nuestro artículo sobre lo que cubre el seguro de hogar en caso de daños por roedores. Dicho de otro modo: todo lo que no haya visto antes de firmar, lo pagará usted.

En el exterior: lo que se ve desde la acera

La visita empieza antes de entrar. Dé una vuelta completa a la parcela, cuaderno en mano, y no se deje llevar directamente al salón por el agente.

Los rastros en el suelo

La rata parda (Rattus norvegicus), especie dominante en Île-de-France, es un roedor excavador. Deja indicios muy legibles:

• Agujeros de 5 a 8 cm de diámetro, de bordes limpios y pulidos, al pie de una losa, bajo una caseta de jardín apoyada sobre bloques, a lo largo de un muro de cerramiento o al borde de un talud.
• Senderos marcados: pasos de tierra compactada, sin hierba, de 5 a 10 cm de ancho, entre el seto y el compostador o a lo largo de un murete. Una rata usa siempre el mismo itinerario.
• Excrementos: husos oscuros de 1,5 a 2 cm en el caso de la rata parda, de 4 a 7 mm en el del ratón.
• Granos o pienso almacenados en un rincón del garaje o bajo un escalón.

Observe también el compostador y el gallinero, omnipresentes en los chalets desde la generalización de la recogida de biorresiduos el 1 de enero de 2024 (ley AGEC, artículo L. 541-21-1 del código de medio ambiente francés). Un compostador de plástico colocado directamente sobre la tierra, con agujeros en su base, es una señal clara: consulte nuestro plan de jardín frente a las ratas en el compostador y el gallinero.

La fachada y el tejado

Levante la vista y haga fotos con zoom. Unos prismáticos compactos permiten leer el tejado desde el jardín: tejas levantadas en el borde, extremo de cabrio abierto, rejilla de ventilación del tejado arrancada, babeta de chimenea despegada. Compruebe también si hay excrementos o plumas en los canalones: las palomas y los roedores suelen usar los mismos accesos.

A ras de suelo, inspeccione las penetraciones de instalaciones: acometida de agua, conducto eléctrico, evacuación de condensados del aire acondicionado, paso de cable de telecomunicaciones. Un intersticio de 6 mm basta para un ratón joven; 2 cm, para una rata parda.

El vecindario y el entorno

En el departamento 94, el entorno cuenta tanto como la casa. Compruebe:

• la proximidad de una obra (los trabajos de la línea 15 del Grand Paris Express han desplazado colonias en varios sectores de Champigny, Créteil y Saint-Maur);
• la presencia de un solar abandonado, un cuarto de basuras colectivo, un mercado o un restaurante a menos de cien metros;
• la proximidad de las orillas del Marne: las crecidas expulsan a los roedores de las alcantarillas y de las madrigueras de ribera hacia los sótanos de los chalets;
• el estado del terreno colindante: si surge la duda, lea nuestro artículo sobre los recursos cuando las ratas vienen de la calle o de un terreno vecino.

Una simple consulta en la web del municipio (servicio municipal de higiene y salud, boletín municipal) le dirá si se ha llevado a cabo recientemente una campaña de desratización en el barrio.

En el interior: la visita habitación por habitación

El desván, la estancia más reveladora

Si solo pudiera hacer una cosa, sería subir al desván. Pídalo explícitamente al agente desde la primera visita y lleve una linterna recargable potente: la luz del móvil no basta bajo un tejado.

Lo que hay que buscar:

• galerías excavadas en la lana de vidrio o en la celulosa insuflada, un aislante aplastado en forma de cubeta;
• excrementos alineados a lo largo de las correas y los muretes;
• marcas de paso grasientas (manchas oscuras y brillantes) sobre las maderas cercanas a un agujero;
• un olor amoniacal persistente, típico de la orina de roedor;
• cables eléctricos con la funda mordida y virutas de PVC en el suelo;
• cáscaras de avellana, huesos de fruta, plumas o restos de presas, que apuntan más bien a la garduña o al lirón.

Nuestra guía sobre roedores en el desván y aislamiento insuflado detalla cómo distinguir una actividad antigua de una colonización en curso. Y si el vendedor comenta «hay ruidos, pero son solo pájaros», el artículo sobre los ruidos en el desván: garduña, lirón o murciélago le dará elementos para contrastar.

El sótano, el falso suelo sanitario y el garaje

En las casas de piedra molar de los años 1900-1930, frecuentes en Saint-Maur, Nogent o Joinville, el sótano y el espacio sanitario concentran la mayor parte del riesgo.

Busque agujeros al pie de los muros, tragaluces sin rejilla, tapas de arqueta de aguas residuales mal selladas, salidas de canalización sin tapar. Una toallita húmeda pasada por la parte baja de un muro hace aflorar las marcas grasientas. Fíjese también en el nivel de las marcas de humedad: un sótano que se inunda con regularidad tras una crecida es a la vez un problema estructural y una puerta de entrada para los roedores. Los conductos técnicos y el espacio sanitario son, en estas casas, las verdaderas autopistas.

La cocina, el lavadero y los armarios

Abra los muebles bajos. Saque el lavavajillas y la placa de protección de detrás del horno si es posible. Las señales clásicas:

• juntas de rodapié roídas, esquinas de paneles de aglomerado mordisqueadas;
• bolsas de harina o de arroz perforadas en un armario despensa;
• marcas negras alrededor del paso del tubo de desagüe bajo el fregadero;
• bloques de cebo o trampas olvidados en un rincón: es el indicio más elocuente de todos. Un portacebos bajo el fregadero significa que hubo un problema, y nadie lo escribirá en el anuncio.

Fotografíelo todo sistemáticamente. Un conjunto de trampas para ratones reutilizables todavía colocado en un garaje vale más que cualquier confesión verbal.

Los olores, los sonidos y los detalles

Visite, si es posible, a última hora de la tarde o muy temprano: los roedores son crepusculares y nocturnos, y un roce detrás de un tabique o en el techo se percibe mejor en silencio. Desconfíe de una casa excesivamente perfumada, con ambientadores por todas partes y ventanas abiertas en pleno octubre: no es una prueba, pero sí una pregunta que conviene plantear.

Las preguntas que hay que hacer al vendedor — por escrito

Lo verbal no vale nada en caso de litigio. Envíe sus preguntas por correo electrónico a la agencia o al notario y conserve las respuestas.

¿Ha constatado la presencia de roedores (ratas, ratones) u otras plagas en la vivienda, el desván, el sótano o el jardín durante los últimos cinco años? ¿Se ha realizado algún tratamiento? ¿Por qué empresa, en qué fecha, con qué facturas y qué informe de intervención?

Solicite también:

• las facturas de la posible empresa de desratización y el informe de fin de obra;
• la fecha de colocación del aislamiento del desván y su factura;
• el historial de siniestros declarados a la aseguradora (puede solicitarse un certificado de antecedentes);
• en cuanto a los árboles: la presencia de pinos y una posible retirada reciente de bolsones, ya que la procesionaria del pino está clasificada como especie nociva para la salud humana por el decreto n.º 2022-686 de 25 de abril de 2022.

Una respuesta escrita del tipo «ningún problema conocido» que resulte ser falsa cambia por completo el panorama jurídico.

Vicio oculto, dolo: lo que realmente puede invocar

Es la pregunta que siempre surge. Respuesta honesta: es posible, pero exigente.

El artículo 1641 del código civil francés define el vicio oculto como un defecto que hace que la cosa no sirva para su uso, o que disminuye tanto ese uso que el comprador no la habría comprado — o lo habría hecho a menor precio — de haberlo conocido. Para que se admita una infestación, deben reunirse cuatro condiciones:

1. Un vicio anterior a la venta. Una colonia instalada desde hace años, probada por la antigüedad de los daños (aislante mineralizado, madera roída desde hace tiempo), no un ratón que entró en noviembre.
2. Un vicio oculto. Si los agujeros eran visibles al pie del muro del garaje, el juez considerará que usted podía verlos: es un vicio aparente y queda sin acción.
3. Una gravedad suficiente. Unos cuantos excrementos no bastan. Una estructura de cubierta y un aislamiento que hay que rehacer por completo, un riesgo sanitario documentado, sí.
4. La ausencia de una cláusula de exclusión oponible. Casi todos los contratos preliminares entre particulares incluyen una cláusula de exoneración de la garantía por vicios ocultos. Es válida… salvo si el vendedor actúa de mala fe o es un profesional del sector inmobiliario (Cass. civ. 3e, jurisprudencia constante). De ahí el interés vital de las preguntas por escrito: un vendedor que haya negado por correo un tratamiento cuya factura existe incurre en dolo (artículo 1137 del código civil francés), y la cláusula decae.

El plazo: dos años desde el descubrimiento del vicio (artículo 1648 del código civil francés). En la práctica, haga constatar los hechos rápidamente por un profesional y conserve fotos fechadas, presupuestos e informes de intervención. La ADIL de Val-de-Marne y un abogado especializado en derecho inmobiliario son los interlocutores adecuados para valorar la oportunidad de emprender acciones.

Entre el contrato preliminar y la escritura: la ventana útil

Dispone de diez días de desistimiento tras la notificación del contrato preliminar (artículo L. 271-1 del CCH), y después, por lo general, de dos a tres meses antes de la escritura pública. Es el periodo para actuar.

• Negocie una visita complementaria con un profesional de su elección. Nada lo prohíbe, y un vendedor que se niega sin motivo ya le está dando información.
• Encargue un diagnóstico de plagas voluntario. No es obligatorio, pero cuesta una fracción del primer presupuesto de reparación y es oponible en una negociación.
• Introduzca una condición suspensiva o una cláusula que ponga el tratamiento a cargo del vendedor: se acepta más a menudo de lo que se cree, sobre todo en un inmueble poco visitado.
• Prepare el día de la entrega de llaves: un kit de sellado con malla fina de acero inoxidable, relleno metálico para los pasos de tuberías y tapones de espuma expansiva para los conductos permiten clausurar los accesos evidentes incluso antes de mudarse. Para el inventario del estado de la vivienda en alquiler, hemos detallado el protocolo de inspección antes de firmar.

Las tres semanas posteriores a la mudanza

Una casa vacía desde hace varios meses es una casa de la que los roedores se han apropiado tranquilamente. Nada más llegar:

1. Dé una vuelta completa con una linterna, desván y sótano incluidos, antes de almacenar nada.
2. No suba las cajas al desván sin haberlas abierto: la caja de mudanza es un vector clásico.
3. Coloque algunos detectores discretos: harina espolvoreada en el suelo revela las huellas en una noche, y las trampas de pegamento no tóxicas colocadas a lo largo de las paredes sirven como detectores de paso (nunca en el exterior, nunca al alcance de un animal doméstico).
4. Guarde el pienso y las semillas para pájaros en cajas de almacenamiento herméticas de plástico rígido en lugar de en su bolsa original.
5. Selle antes de tratar. Mientras los accesos sigan abiertos, solo estará sustituyendo una colonia por otra.

Recordemos, por último, que desde el reglamento europeo sobre los biocidas y las decisiones de la ANSES, los rodenticidas anticoagulantes vendidos a particulares tienen la concentración limitada y deben utilizarse en portacebos seguros. Mal colocados, envenenan a gatos, erizos y rapaces mucho más seguramente de lo que resuelven una infestación estructural.

Inspeccionar antes de firmar

Un chalet cuesta entre 350.000 y 600.000 euros en Val-de-Marne. Una inspección específica antes de la firma, o un diagnóstico de plagas dentro de la ventana del contrato preliminar, representa menos de una milésima parte de ese importe y evita las malas sorpresas de la primera factura de otoño.

Si visita un inmueble en Champigny-sur-Marne, Saint-Maur-des-Fossés, Créteil, Vitry-sur-Seine o Nogent y le queda alguna duda tras su recorrido por el desván, contáctenos para organizar una inspección previa a la compra, o consulte nuestras zonas de intervención y nuestras tarifas. Si acaba de mudarse y ya oye correr algo por encima del techo, nuestra línea de urgencia es la decisión acertada: cuanto antes se interviene, menos cuesta.