«Visitámos três vezes, assinámos em junho e, em setembro, ouvíamos correr por cima do quarto. O isolamento do sótão teve de ser todo refeito: 6 000 euros.» Este relato foi-nos feito quase palavra por palavra, no ano passado, por um casal de Villiers-sur-Marne. O vendedor não tinha dito nada. E, juridicamente, não estava necessariamente obrigado a dizê-lo.
Eis a primeira coisa a compreender quando se compra uma moradia em Val-de-Marne: nenhum diagnóstico imobiliário obrigatório incide sobre roedores. O dossiê de diagnóstico técnico (DDT) previsto pelos artigos L. 271-4 e seguintes do código da construção e da habitação francês cobre o amianto, o chumbo, o gás, a eletricidade, as térmitas nas zonas definidas por despacho do prefeito, o estado dos riscos, o certificado energético e o saneamento. Não cobre ratos, nem ratinhos, nem fuinhas, nem as lagartas processionárias do pinheiro no cedro ao fundo do jardim. O comprador é, portanto, o seu próprio inspetor — e dispõe, em média, de duas visitas de quarenta minutos para detetar aquilo que um profissional identifica em vinte.
Este guia percorre, pela ordem de uma visita real, os sinais a procurar, as perguntas a fazer ao vendedor, o que se pode fazer entre o contrato-promessa e a escritura, e os poucos casos em que o defeito oculto é realmente invocável.
Quanto custa realmente uma infestação depois da compra
Antes de falar de técnica, falemos de orçamento, porque é isso que torna a inspeção rentável.
| Item | Ordem de grandeza observada |
|---|---|
| Tratamento de desratização completo (moradia + jardim, várias passagens) | 250 a 600 € |
| Remoção + substituição de isolamento insuflado contaminado num sótão de 60 m² | 3 000 a 8 000 € |
| Reparação de uma rede elétrica roída no sótão | 800 a 3 000 € |
| Vedação duradoura dos pontos de entrada (grelhas, rufos, condutas) | 400 a 1 500 € |
| Remoção de ninhos num pinheiro infestado de processionárias | 150 a 400 € por árvore |
Estes montantes quase nunca são suportados pelo seguro do comprador: um sinistro anterior à compra, ou que decorra da manutenção, está excluído dos contratos multirriscos habitação. Detalhamos as raras exceções no nosso artigo sobre o que cobre o seguro de habitação em caso de danos causados por roedores. Por outras palavras: tudo o que não viu antes de assinar, vai pagá-lo.
No exterior: o que se vê a partir do passeio
A visita começa antes de entrar. Dê a volta completa ao terreno, de caderno na mão, e não se deixe levar diretamente para a sala pelo agente imobiliário.
Os vestígios no solo
A ratazana-castanha (Rattus norvegicus), espécie dominante na Île-de-France, é um roedor escavador. Deixa indícios muito legíveis:
- Buracos de 5 a 8 cm de diâmetro, de bordos limpos e polidos, junto a uma laje, sob um abrigo de jardim assente em blocos, ao longo de um muro de vedação ou na borda de um talude.
- Trilhos: passagens de terra compactada, sem erva, com 5 a 10 cm de largura, entre a sebe e o compostor ou ao longo de um muro baixo. Um rato usa sempre o mesmo percurso.
- Dejetos: fusiformes e escuros, de 1,5 a 2 cm na ratazana, 4 a 7 mm no ratinho.
- Grãos ou ração armazenados num canto da garagem ou debaixo de um degrau.
Observe também o compostor e o galinheiro, hoje omnipresentes nas moradias desde a generalização da separação dos biorresíduos a 1 de janeiro de 2024 (lei AGEC, artigo L. 541-21-1 do código do ambiente). Um compostor de plástico assente diretamente na terra, com furos na base, é um sinal forte: veja o nosso plano de jardim contra os ratos no compostor e no galinheiro.
A fachada e o telhado
Levante os olhos e tire fotografias com zoom. Um pequeno par de binóculos compactos torna o telhado legível a partir do jardim: telhas levantadas no beiral, topo de asna aberto, grelha de ventilação do telhado arrancada, rufo de chaminé descolado. Verifique também a presença de dejetos ou penas nas caleiras — os pombos e os roedores usam frequentemente os mesmos acessos.
Ao nível do solo, inspecione as passagens de redes: entrada de água, conduta elétrica, escoamento de condensados do ar condicionado, passagem de cabo de telecomunicações. Uma fresta de 6 mm basta a um ratinho jovem; 2 cm a uma ratazana.
A vizinhança e o contexto
No departamento 94, o contexto conta tanto como a casa. Verifique:
- a proximidade de uma obra (os trabalhos da linha 15 do Grand Paris Express deslocaram colónias em vários setores de Champigny, Créteil e Saint-Maur);
- a presença de um terreno abandonado, de um compartimento de lixo coletivo, de um mercado ou de um restaurante a menos de cem metros;
- a proximidade das margens do Marne: as cheias expulsam os roedores dos esgotos e das tocas das margens para as caves e as subcaves das moradias;
- o estado do terreno vizinho: se a questão se colocar, leia o nosso artigo sobre os recursos quando os ratos vêm da rua ou de um terreno vizinho.
Uma simples consulta ao site do município (serviço municipal de higiene e saúde, boletim municipal) dir-lhe-á se foi realizada recentemente uma campanha de desratização no bairro.
No interior: a visita divisão a divisão
O sótão, o espaço mais informativo
Se só pudesse fazer uma coisa, seria subir ao sótão. Peça-o explicitamente ao agente logo na primeira visita e leve uma lanterna recarregável potente — a luz do telemóvel não chega debaixo de um telhado.
O que procurar:
- galerias escavadas na lã de vidro ou na celulose insuflada, isolamento compactado em forma de cova;
- excrementos alinhados ao longo das madres e dos muretes;
- marcas de passagem gordurosas (manchas escuras e brilhantes) nas madeiras junto a um buraco;
- um cheiro amoniacal persistente, típico da urina de roedores;
- cabos elétricos com o isolamento cortado e aparas de PVC no chão;
- cascas de avelã, caroços, penas ou restos de presas, que apontam antes para a fuinha ou o leirão.
O nosso guia roedores no sótão e isolamento insuflado explica como distinguir uma atividade antiga de uma colonização em curso. E se o vendedor disser «há barulhos, mas são só pássaros», o artigo sobre os ruídos no sótão — fuinha, leirão ou morcego dar-lhe-á elementos para cruzar.
A cave, a caixa de ar e a garagem
Nas moradias em pedra «meulière» dos anos 1900-1930, frequentes em Saint-Maur, Nogent ou Joinville, a cave e a caixa de ar concentram o essencial do risco.
Procure buracos na base das paredes, respiradouros sem grelha, tampas de caixa de águas residuais mal seladas, saídas de canalização por tapar. Um pano húmido passado na base de uma parede faz ressaltar as marcas gordurosas. Observe também o nível das marcas de humidade: uma subcave regularmente inundada após um episódio de cheia é, ao mesmo tempo, um problema de construção e uma porta de entrada para os roedores. As condutas técnicas e a caixa de ar são, nestas casas, as verdadeiras autoestradas.
A cozinha, a lavandaria e os armários
Abra os móveis baixos. Puxe a máquina de lavar loiça e a placa de proteção atrás do forno, se for possível. Os sinais clássicos:
- juntas de rodapé roídas, cantos de painéis de aglomerado mordiscados;
- pacotes de farinha ou de arroz furados num armário de despensa;
- marcas pretas em torno da passagem do tubo de esgoto debaixo do lava-loiça;
- blocos de isco ou armadilhas esquecidos num canto — é o indício mais revelador de todos. Um posto de isco debaixo do lava-loiça significa que houve um problema, e ninguém o escreverá no anúncio.
Fotografe sistematicamente. Um conjunto de armadilhas para ratos reutilizáveis ainda instalado numa garagem vale mais do que qualquer confissão verbal.
Os cheiros, os sons e os pormenores
Visite, se possível, ao fim da tarde ou de manhã cedo: os roedores são crepusculares e noturnos, e um roer atrás de uma divisória ou no teto perceciona-se melhor no silêncio. Desconfie de uma casa demasiado perfumada, com ambientadores por todo o lado e janelas abertas em pleno mês de outubro: não é uma prova, mas é uma pergunta a fazer.
