Mudar de casa sem pragas: o protocolo de inspeção a fazer antes de assinar o auto de vistoria

Introdução: quinze minutos que valem três meses de chatices

A marcação do auto de vistoria de entrada raramente dura mais de meia hora. Assinalam-se quadrículas, anota-se um risco no soalho, leem-se os contadores, assina-se, recebem-se as chaves. Ninguém levanta o rodapé atrás do radiador. Ninguém abre o armário debaixo do lava-loiça com uma lanterna. Ninguém pergunta se a fração vizinha foi tratada no ano passado.

Três semanas depois, essa mesma pessoa telefona a um técnico ao descobrir manchas pretas nas costuras de um colchão que acabou de comprar novo, ou ao surpreender duas baratas-alemãs atrás da máquina de lavar loiça à meia-noite. E aí começa a parte penosa: provar que não foi ela. Provar que a infestação já existia. Sem fotografia, sem menção escrita, sem data, a conversa transforma-se rapidamente num diálogo de surdos entre inquilino, senhorio e administração do condomínio.

Agosto e setembro concentram a maior parte das mudanças de casa em França — período de regresso às aulas universitárias, de transferências profissionais, de fins de contrato ajustados ao verão. É também o pico sazonal de atividade dos percevejos e das baratas, que aproveitam o calor para acelerar os seus ciclos. O cruzamento destes dois calendários explica por que razão o regresso do verão é, todos os anos, o momento em que os litígios por «pragas» disparam.

Este guia não é mais um lembrete jurídico. É um protocolo de inspeção concreto, divisão a divisão, para pôr em prática antes de assinar — e a lista das menções que, escritas no sítio certo, mudam radicalmente o desfecho de um litígio.

O que diz a lei, em três frases úteis

O decreto n.º 2002-120, de 30 de janeiro de 2002, adotado em aplicação da lei de 6 de julho de 1989, define o conceito de habitação condigna. Impõe, nomeadamente, que a habitação esteja «isenta de qualquer infestação por espécies nocivas e parasitas». Esta formulação foi introduzida pela lei ELAN de 2018 e continua a ser a base de qualquer recurso.

Três consequências práticas:

• O senhorio deve entregar uma habitação sem infestação. Uma infestação presente à entrada decorre da sua obrigação de entrega, e não da manutenção corrente a cargo do inquilino.
• O inquilino deve conservar a habitação e comunicar de imediato. Uma comunicação tardia enfraquece a posição, porque se torna impossível datar a origem.
• Em propriedade horizontal, as partes comuns mudam tudo. Uma infestação que circula pelas condutas técnicas, pelas condutas de lixo ou pelas caves é da responsabilidade da administração e do orçamento do condomínio, e não apenas do proprietário da fração.

A reter: a palavra «infestação» é mais exigente do que «presença». Duas formigas não constituem uma infestação. Uma colónia de baratas-alemãs num armário de cozinha, sim.

Sobre a repartição detalhada de encargos entre senhorio, inquilino e administração do condomínio, publicámos um dossiê à parte: pragas em condomínio e em arrendamento, quem paga o quê. O presente artigo centra-se na fase anterior: aquilo que se observa antes de assinar.

O material: quatro objetos num bolso

Uma inspeção séria não exige fato-macaco nem equipamento profissional. Exige luz e um pouco de método.

• Uma lanterna LED potente, mais útil do que a lanterna do telemóvel: o feixe concentrado revela os dejetos nas ranhuras que a iluminação difusa esbate.
• Um cartão de fidelização ou um cartão bancário, para introduzir nas fendas e fazer cair o que aí se esconde.
• Um rolo de fita adesiva transparente, para recolher um inseto ou uma exúvia e colá-lo numa folha datada — uma amostra vale mais do que mil descrições.
• O telemóvel, em modo fotografia com registo de data e hora ativado.

Há quem acrescente um espelho de inspeção telescópico, do tipo dos utilizados em mecânica: permite ver por baixo de uma bancada selada ou atrás de uma caldeira sem desmontar seja o que for. É o acessório que faz a diferença nas habitações mobiladas.

O protocolo divisão a divisão

1. O quarto: procurar o percevejo, não o inseto

Quase nunca se verá um percevejo vivo durante o dia. Procuram-se os seus vestígios, por esta ordem:

Numa habitação mobilada ou arrendada a um ocupante anterior recente, este ponto é prioritário. Numa habitação vazia e repintada há muito tempo, o risco é menor, mas não é nulo: Cimex lectularius sobrevive vários meses sem se alimentar, e uma habitação desocupada há quatro meses não é uma habitação saneada.

Se subsistir a mínima dúvida, um conjunto de armadilhas detetoras para percevejos — as taças a colocar sob os pés da cama — instalado logo na primeira noite dá uma resposta ao fim de uma semana, por um custo irrisório face a um tratamento completo.

2. A cozinha: o reino da barata-alemã

A barata-alemã (Blattella germanica) é noturna, termófila e hidrófila. Vive a menos de três metros de um ponto de água e de uma fonte de calor. Inspeciona-se, portanto, nestes locais precisos:

• Por baixo do lava-loiça, dentro do armário: procurar dejetos com aspeto de borra de café ou pimenta moída à volta das passagens de tubagens.
• A borracha da porta do frigorífico e a parte de trás do compressor, a zona mais quente da habitação.
• As dobradiças e as calhas das gavetas, onde se acumulam as ootecas vazias (pequenas cápsulas castanhas estriadas de 6 a 8 mm).
• A parte inferior da máquina de lavar loiça e da máquina de lavar roupa, onde a humidade permanente cria um microclima ideal.
• Os tetos falsos e as caixas de ventilação mecânica, se a habitação os tiver.

Uma única ooteca vazia e seca, numa habitação desocupada há muito tempo, pode ser um vestígio antigo. Uma dezena de dejetos frescos, não. A distinção faz-se pela frescura: os dejetos recentes esborratam, os antigos esfarelam.

3. Os pontos de entrada dos roedores

Não se procura um rato, procura-se aquilo que permitiria a um rato ou a um ratinho entrar. Um ratinho passa por um orifício de 6 mm; uma ratazana, por 20 mm.

• Passagens de canalizações não tapadas por baixo do lava-loiça e atrás da sanita.
• Grelhas de ventilação soltas ou roídas.
• Bases da porta de entrada com uma folga superior a um centímetro.
• Condutas técnicas acessíveis a partir do armário técnico.
• Marcas de fricção gordurosas ao longo dos rodapés, dejetos em forma de grão de arroz atrás do frigorífico.

É o ponto mais fácil de corrigir: alguns vedantes de porta antirroedores em alumínio e lã de aço inoxidável enfiada nas passagens de tubagens resolvem 80 % das intrusões. Mas é preciso documentá-lo antes de assinar, caso contrário a reposição ficará a seu cargo.

4. A humidade, esse revelador silencioso

Uma habitação húmida não atrai apenas bolores. Atrai bichos-de-conta, traças-do-papel, mosquinhas dos vasos e, indiretamente, as baratas-orientais que sobem das caves e das caixas de ar.

Observe a parte inferior das paredes atrás dos móveis, o estado das juntas do duche, a presença ou ausência de uma ventilação mecânica em funcionamento. Uma folha de papel encostada à grelha de extração deve manter-se sozinha: se cair, a ventilação não funciona, e isso é uma menção a incluir no auto de vistoria.

5. As partes comuns: o ângulo morto de todas as visitas

Ninguém as inspeciona, e é aí que se joga o essencial num prédio coletivo.

• O compartimento do lixo: contentores a transbordar, ausência de limpeza, chão gorduroso.
• A cave: iscos rodenticidas colocados recentemente (as caixas pretas seguras), rastos de escavação de ratazanas ao longo das paredes.
• O átrio e os patamares: avisos da administração a mencionar uma campanha de desratização ou de desinfestação — indício precioso, a fotografar.
• A caixa de escadas: ninhos de vespas sob as beiras, dejetos de pombos nos peitoris das janelas.

Uma pergunta direta ao porteiro ou à administração — «Houve alguma intervenção antipragas no prédio nos últimos doze meses?» — é perfeitamente legítima. Aliás, o contrato de desratização consta dos encargos repercutíveis e, por isso, dos documentos consultáveis por qualquer inquilino.

O que se escreve no auto de vistoria, e como

O auto de vistoria de entrada é um documento contraditório anexado ao contrato de arrendamento. Tudo o que aí não figure presume-se em bom estado. Isso é tão verdade para as pragas como para as pinturas.

As formulações eficazes são factuais, datadas e localizadas:

• ❌ «Há baratas.»

• ✅ «Cozinha: presença de dejetos de aspeto fresco e de duas ootecas no armário sob o lava-loiça, fotografados a 27/08/2026.»

• ❌ «Buracos na parede.»

• ✅ «Cozinha: passagem de canalização não obturada sob o lava-loiça, diâmetro estimado de 3 cm, aberta para a conduta técnica.»

• ❌ «Janela danificada.»

• ✅ «Quarto 1: rede mosquiteira ausente na janela do lado do pátio; junta inferior da porta-janela descolada ao longo de 15 cm.»

Acrescente sistematicamente, em observação geral, uma frase de reserva: «O inquilino não pôde inspecionar o interior das divisórias, nem as condutas técnicas, nem as habitações contíguas. Qualquer infestação constatada nos trinta dias seguintes à entrada será comunicada por escrito e considerada preexistente, salvo prova em contrário.»

Esta menção não tem valor automático perante um juiz, mas muda o ónus da discussão: prova a vigilância do inquilino desde o primeiro dia e torna muito mais difícil o argumento do «foi você que a trouxe».

Por fim, junte as suas fotografias. O artigo 3.º-2 da lei de 1989 admite a anexação de qualquer documento útil ao auto de vistoria.

Os primeiros trinta dias: a janela que conta

Uma infestação trazida pelo inquilino raramente é detetada antes de seis a oito semanas. Uma infestação preexistente, essa, manifesta-se nos primeiros dias após a reposição do aquecimento e da água na habitação — o regresso da atividade humana desperta os focos adormecidos.

Daí uma regra simples: tudo o que surja nos primeiros trinta dias deve ser comunicado de imediato, por carta registada com aviso de receção ao senhorio, com fotografias e data. A carta não é um ato de hostilidade, é uma data oponível.

O quadro de prazos a conhecer:

A comissão departamental de conciliação (CDC) continua largamente subutilizada, apesar de ser gratuita e frequentemente eficaz: trata precisamente os litígios relacionados com a condignidade da habitação. Os seus contactos estão disponíveis junto da prefeitura ou através da rede ADIL (Agences départementales d'information sur le logement), cujas consultas jurídicas são gratuitas.

A própria mudança: não importar o problema

A inspeção da habitação de destino não serve de nada se a caixa que chega contiver o problema. Duas precauções bastam na grande maioria dos casos.

Nunca recolha um móvel estofado abandonado num passeio. Sofás, colchões, poltronas, estrados: é o vetor número um de propagação urbana dos percevejos, e a razão pela qual algumas cidades regulamentaram o depósito de roupa de cama na via pública.

Trate os têxteis à chegada, não à partida. O protocolo validado pela ANSES assenta na temperatura: 60 °C durante 30 minutos na máquina, ou uma passagem pela máquina de secar a alta temperatura, matam todos os estádios, incluindo os ovos. O que não pode ir à máquina congela-se a −20 °C durante 72 horas. Para o transporte, as capas de colchão antipercevejos certificadas, que encerram colchão e estrado, constituem a barreira mais fiável — e continuam úteis depois, em uso preventivo permanente.

Se se mudar para um prédio onde decorre uma campanha de tratamento, adie o desempacotamento dos têxteis e mantenha-os em sacos de plástico fechados até ao final do protocolo.

Vale a pena chamar um profissional antes de assinar?

Na maioria dos casos, não: a inspeção acima descrita é suficiente. Torna-se recomendável em três situações:

1. A habitação é mobilada e esteve ocupada até menos de um mês antes da sua entrada.
2. O contrato diz respeito a um prédio com uma infestação documentada (aviso da administração, desratização recorrente, comunicação em assembleia geral).
3. A renda é manifestamente inferior à do mercado local sem explicação.

Uma deteção canina, realizada por uma equipa certificada, custa geralmente entre 150 e 300 € para uma habitação padrão e fornece um relatório escrito e datado — uma peça temivelmente eficaz em caso de litígio posterior. A nossa página de serviços detalha as prestações de diagnóstico e de tratamento, e a loja reúne o material de prevenção utilizado pelos técnicos.

Erros frequentes a evitar

• Tratar por conta própria antes de ter comunicado. Um fumigador ou um inseticida em aerossol utilizado cedo demais dispersa uma colónia de baratas ou de percevejos pelas habitações vizinhas e destrói as provas. Aliás, os foggers são desaconselhados pela ANSES para os percevejos.
• Esperar pelo fim do contrato para falar do assunto. O silêncio prolongado volta-se contra o inquilino.
• Negociar oralmente com a agência. Uma promessa de intervenção não escrita não existe.
• Acreditar que a limpeza protege. A ANSES e a Santé publique France recordam constantemente que os percevejos não estão associados à higiene; as baratas-alemãs, essas, aproveitam as migalhas, mas também se instalam em cozinhas impecáveis através das condutas técnicas.
• Deitar fora mobiliário infestado sem o embalar. Um móvel transportado a descoberto pela escada semeia o prédio inteiro.

Em resumo

Quinze minutos de inspeção e três linhas bem redigidas num auto de vistoria não garantem uma habitação perfeita. Garantem que, se surgir um problema, não será você a ter de provar o impossível. Num contencioso sobre pragas, é exatamente aí que se decide o desfecho.

Fontes e referências úteis: decreto n.º 2002-120, de 30 de janeiro de 2002, relativo às características da habitação condigna; lei n.º 89-462, de 6 de julho de 1989 (artigos 3.º-2, 6.º e 20.º-1); lei ELAN de 23 de novembro de 2018; pareceres e relatórios da ANSES sobre o combate aos percevejos; fichas informativas da Santé publique France; rede ADIL / ANIL para informação jurídica gratuita.