Schädlingsfrei einziehen: Das Inspektionsprotokoll vor der Unterschrift unter das Übergabeprotokoll

Einleitung: Fünfzehn Minuten, die drei Monate Ärger ersparen

Der Termin für das Einzugsprotokoll dauert selten länger als eine halbe Stunde. Man setzt Kreuzchen, notiert einen Kratzer im Parkett, liest die Zähler ab, unterschreibt, bekommt die Schlüssel. Niemand hebt die Fußleiste hinter dem Heizkörper an. Niemand öffnet den Unterschrank neben der Spüle mit einer Lampe in der Hand. Niemand fragt, ob die Nachbarwohnung im vergangenen Jahr behandelt wurde.

Drei Wochen später ruft dieselbe Person einen Schädlingsbekämpfer an, weil sie schwarze Flecken in den Nähten einer gerade erst neu gekauften Matratze entdeckt hat – oder um Mitternacht zwei Deutsche Schaben hinter der Spülmaschine überrascht. Und dann beginnt der unangenehme Teil: beweisen, dass man selbst nicht schuld ist. Beweisen, dass der Befall schon vorher da war. Ohne Foto, ohne schriftlichen Vermerk, ohne Datum wird daraus schnell ein Dialog unter Tauben zwischen Mieter, Vermieter und Hausverwaltung.

August und September konzentrieren den Großteil aller Umzüge in Frankreich – Semesterbeginn, berufliche Versetzungen, Mietverträge, die auf den Sommer enden. Es ist zugleich der saisonale Aktivitätshöhepunkt von Bettwanzen und Schaben, die die Wärme nutzen, um ihre Zyklen zu beschleunigen. Die Überschneidung beider Kalender erklärt, warum die Rückkehr aus den Ferien jedes Jahr der Moment ist, in dem die Streitfälle rund um Schädlinge explodieren.

Dieser Leitfaden ist keine weitere juristische Erinnerung. Er ist ein konkretes Inspektionsprotokoll, Raum für Raum, das Sie vor der Unterschrift durchgehen – plus die Liste der Vermerke, die an der richtigen Stelle notiert den Ausgang eines Streitfalls radikal verändern.

Was das Gesetz sagt, in drei nützlichen Sätzen

Das Dekret Nr. 2002-120 vom 30. Januar 2002, erlassen in Anwendung des Gesetzes vom 6. Juli 1989, definiert die menschenwürdige Wohnung. Es verlangt unter anderem, dass die Wohnung „frei von jeglichem Befall durch Schädlinge und Parasiten" ist. Diese Formulierung wurde durch das ELAN-Gesetz von 2018 eingeführt und bildet nach wie vor die Grundlage jedes Rechtsmittels.

Drei praktische Konsequenzen:

• Der Vermieter muss eine befallsfreie Wohnung übergeben. Ein bei Einzug bestehender Befall fällt unter seine Übergabepflicht, nicht unter die laufende Instandhaltung durch den Mieter.
• Der Mieter muss die Wohnung pflegen und unverzüglich melden. Eine späte Meldung schwächt die Position, weil sich der Ursprung dann nicht mehr datieren lässt.
• In der Eigentümergemeinschaft ändert das Gemeinschaftseigentum alles. Ein Befall, der über Installationsschächte, Müllschlucker oder Keller wandert, fällt in die Zuständigkeit der Hausverwaltung und in das Budget der Gemeinschaft – nicht in die des einzelnen Wohnungseigentümers.

Merken Sie sich: Das Wort „Befall" ist anspruchsvoller als „Vorkommen". Zwei Ameisen sind kein Befall. Eine Kolonie Deutscher Schaben im Küchenschrank schon.

Zur detaillierten Kostenverteilung zwischen Vermieter, Mieter und Hausverwaltung haben wir ein eigenes Dossier veröffentlicht: Schädlinge in Eigentümergemeinschaft und Mietwohnung – wer zahlt was. Der vorliegende Artikel konzentriert sich auf die vorgelagerte Phase: worauf man vor der Unterschrift schaut.

Die Ausrüstung: vier Gegenstände in der Hosentasche

Eine ernsthafte Inspektion erfordert weder Schutzkleidung noch professionelles Gerät. Sie erfordert Licht und ein wenig Methode.

• Eine starke LED-Taschenlampe, nützlicher als die Handylampe: Der gebündelte Strahl bringt Kotspuren in Rillen zum Vorschein, die diffuses Licht schlicht überstrahlt.
• Eine Kundenkarte oder Bankkarte, um sie in Ritzen zu schieben und herauszubefördern, was sich darin versteckt.
• Eine Rolle transparentes Klebeband, um ein Insekt oder eine Häutung aufzunehmen und auf ein datiertes Blatt zu kleben – eine Probe sagt mehr als tausend Beschreibungen.
• Das Handy, im Fotomodus mit aktivierter Zeitstempel-Funktion.

Manche ergänzen einen teleskopischen Inspektionsspiegel, wie man ihn aus der Kfz-Werkstatt kennt: Damit sieht man unter eine fest verbaute Arbeitsplatte oder hinter eine Therme, ohne irgendetwas zu demontieren. Das ist das Zubehör, das bei möblierten Wohnungen den Unterschied macht.

Das Protokoll, Raum für Raum

1. Das Schlafzimmer: nach der Wanze suchen, nicht nach dem Insekt

Eine lebende Bettwanze bekommt man tagsüber so gut wie nie zu Gesicht. Gesucht werden ihre Spuren, und zwar in dieser Reihenfolge:

In einer möblierten oder bis vor Kurzem bewohnten Wohnung hat dieser Punkt Priorität. In einer leeren, seit Langem frisch gestrichenen Wohnung ist das Risiko geringer, aber nicht null: Cimex lectularius überlebt mehrere Monate ohne Blutmahlzeit, und eine vier Monate leerstehende Wohnung ist keine sanierte Wohnung.

Bleibt der geringste Zweifel, liefert ein Satz Bettwanzen-Monitore – die kleinen Schalen, die unter die Bettbeine gestellt werden – ab der ersten Nacht binnen einer Woche eine Antwort, zu lächerlichen Kosten im Vergleich zu einer kompletten Behandlung.

2. Die Küche: das Reich der Deutschen Schabe

Die Deutsche Schabe (Blattella germanica) ist nachtaktiv, wärme- und feuchtigkeitsliebend. Sie lebt in weniger als drei Metern Entfernung von einer Wasserstelle und einer Wärmequelle. Genau dort inspiziert man sie:

• Unter der Spüle, im Unterschrank: Ausschau halten nach Kot, der wie Kaffeesatz oder gemahlener Pfeffer aussieht, rund um die Rohrdurchführungen.
• Die Türdichtung des Kühlschranks und die Rückseite des Kompressors – die wärmste Zone der Wohnung.
• Scharniere und Schubladenschienen, wo sich leere Ootheken ansammeln (kleine, gerillte braune Kapseln von 6–8 mm).
• Die Unterseite von Spül- und Waschmaschine, wo dauerhafte Feuchtigkeit ein ideales Mikroklima schafft.
• Abgehängte Decken und Verkleidungen der Lüftungsanlage, sofern vorhanden.

Eine einzelne leere, trockene Oothek in einer lange leerstehenden Wohnung kann ein Überbleibsel sein. Ein Dutzend frische Kotspuren nicht. Der Unterschied liegt in der Frische: frischer Kot verschmiert, alter zerbröselt.

3. Die Eintrittsstellen für Nagetiere

Man sucht keine Ratte, man sucht das, was einer Ratte oder Maus den Zutritt ermöglichen würde. Eine Maus passt durch eine Öffnung von 6 mm, eine Wanderratte durch 20 mm.

• Nicht verschlossene Rohrdurchführungen unter der Spüle und hinter der Toilette.
• Gelöste oder angenagte Lüftungsgitter.
• Wohnungstüren mit mehr als einem Zentimeter Spalt am Boden.
• Vom Technikschrank aus zugängliche Installationsschächte.
• Fettige Wischspuren entlang der Fußleisten, reiskorngroßer Kot hinter dem Kühlschrank.

Das ist der am leichtesten zu behebende Punkt: ein paar Türbodendichtungen aus Aluminium gegen Nager und in die Rohrdurchführungen gestopfte Edelstahlwolle erledigen 80 % der Eindringversuche. Aber es muss vor der Unterschrift dokumentiert werden, sonst geht die Instandsetzung zu Ihren Lasten.

4. Feuchtigkeit, der stille Verräter

Eine feuchte Wohnung zieht nicht nur Schimmel an. Sie zieht Kellerasseln, Silberfischchen, Trauermücken und indirekt auch Orientalische Schaben an, die aus Kellern und Kriechkellern hochwandern.

Schauen Sie sich die Wandsockel hinter den Möbeln an, den Zustand der Duschfugen, das Vorhandensein einer funktionierenden Lüftungsanlage. Ein an die Abluftöffnung gehaltenes Blatt Papier muss von allein haften: Fällt es herunter, funktioniert die Lüftung nicht – und das gehört ins Übergabeprotokoll.

5. Das Gemeinschaftseigentum: der blinde Fleck jeder Besichtigung

Niemand inspiziert es, und genau dort entscheidet sich im Mehrfamilienhaus das Wesentliche.

• Der Müllraum: überquellende Tonnen, fehlende Reinigung, fettiger Boden.
• Der Keller: kürzlich ausgelegte Rodentizid-Köder (die schwarzen Sicherheitsboxen), Grabspuren von Ratten entlang der Wände.
• Eingangsbereich und Treppenabsätze: Aushänge der Hausverwaltung zu einer Ratten- oder Insektenbekämpfungsaktion – ein wertvolles Indiz, das man fotografieren sollte.
• Das Treppenhaus: Wespennester unter Vorsprüngen, Taubenkot auf den Fenstersimsen.

Eine direkte Frage an den Hausmeister oder die Verwaltung – „Gab es in den letzten zwölf Monaten einen Schädlingsbekämpfungseinsatz im Haus?" – ist völlig legitim. Der Vertrag zur Rattenbekämpfung gehört im Übrigen zu den umlagefähigen Nebenkosten und damit zu den Unterlagen, die jeder Mieter einsehen kann.

Was man ins Übergabeprotokoll schreibt – und wie

Das Einzugsprotokoll ist ein von beiden Seiten unterzeichnetes Dokument, das dem Mietvertrag beigefügt wird. Alles, was nicht darin steht, gilt als in gutem Zustand. Das gilt für Schädlinge genauso wie für Anstriche.

Wirksame Formulierungen sind sachlich, datiert und verortet:

• ❌ „Es gibt Kakerlaken."

• ✅ „Küche: frisch wirkende Kotspuren und zwei Ootheken im Unterschrank neben der Spüle, fotografiert am 27.08.2026."

• ❌ „Löcher in der Wand."

• ✅ „Küche: nicht verschlossene Rohrdurchführung unter der Spüle, geschätzter Durchmesser 3 cm, offen zum Installationsschacht."

• ❌ „Fenster beschädigt."

• ✅ „Schlafzimmer 1: Insektenschutzgitter am hofseitigen Fenster fehlt; untere Dichtung der Fenstertür auf 15 cm abgelöst."

Fügen Sie grundsätzlich unter den allgemeinen Bemerkungen einen Vorbehaltssatz hinzu: „Der Mieter konnte weder das Innere der Trennwände noch die Installationsschächte noch die angrenzenden Wohnungen inspizieren. Jeder innerhalb von dreißig Tagen nach Einzug festgestellte Befall wird schriftlich gemeldet und gilt vorbehaltlich eines Gegenbeweises als bereits zuvor bestehend."

Dieser Vermerk hat vor Gericht keine automatische Wirkung, aber er verschiebt die Beweislast in der Diskussion: Er belegt die Aufmerksamkeit des Mieters ab dem ersten Tag und macht das Argument „Sie haben das mitgebracht" deutlich schwerer haltbar.

Legen Sie schließlich Ihre Fotos bei. Artikel 3-2 des Gesetzes von 1989 lässt die Beifügung jedes für das Protokoll nützlichen Dokuments zu.

Die ersten dreißig Tage: das entscheidende Zeitfenster

Ein vom Mieter eingeschleppter Befall wird selten vor sechs bis acht Wochen bemerkbar. Ein bereits bestehender Befall zeigt sich dagegen in den ersten Tagen, nachdem Heizung und Wasser wieder in Betrieb sind – die wiederaufgenommene menschliche Aktivität weckt schlafende Herde.

Daraus folgt eine einfache Regel: Alles, was in den ersten dreißig Tagen auftaucht, muss sofort gemeldet werden, per Einschreiben mit Rückschein an den Vermieter, mit Fotos und Datum. Das Schreiben ist kein feindseliger Akt, es ist ein belastbares Datum.

Die wichtigsten Fristen im Überblick:

Die departementale Schlichtungskommission (CDC) bleibt weitgehend ungenutzt, obwohl sie kostenlos und oft wirksam ist: Sie behandelt genau die Streitfälle rund um die Wohnungsqualität. Ihre Kontaktdaten erhalten Sie bei der Präfektur oder über das ADIL-Netzwerk (departementale Wohnungsberatungsstellen), dessen Rechtsberatung kostenlos ist.

Der Umzug selbst: das Problem nicht importieren

Die Inspektion der neuen Wohnung nützt nichts, wenn der Umzugskarton das Problem enthält. In der großen Mehrzahl der Fälle genügen zwei Vorsichtsmaßnahmen.

Nehmen Sie niemals ein am Straßenrand entsorgtes Polstermöbel mit. Sofas, Matratzen, Sessel, Lattenroste: Sie sind der Verbreitungsweg Nummer eins von Bettwanzen in der Stadt und der Grund, warum manche Städte das Abstellen von Bettwaren auf öffentlichem Grund reglementiert haben.

Behandeln Sie Textilien bei der Ankunft, nicht beim Auszug. Das von der ANSES bestätigte Vorgehen beruht auf Temperatur: 60 °C für 30 Minuten in der Waschmaschine oder ein Durchgang im Trockner bei hoher Temperatur töten alle Stadien ab, Eier eingeschlossen. Was nicht in die Maschine passt, wird bei −20 °C für 72 Stunden eingefroren. Für den Transport bilden zertifizierte Bettwanzen-Encasings, die Matratze und Lattenrost vollständig umschließen, die zuverlässigste Barriere – und sie bleiben danach als dauerhafte Vorbeugung nützlich.

Wenn Sie in ein Haus einziehen, in dem gerade eine Behandlungskampagne läuft, verschieben Sie das Auspacken der Textilien und lassen Sie sie bis zum Abschluss des Verfahrens in verschlossenen Plastiksäcken.

Sollte man vor der Unterschrift einen Profi kommen lassen?

In den meisten Fällen nein: Die oben beschriebene Inspektion genügt. Empfehlenswert wird sie in drei Situationen:

1. Die Wohnung ist möbliert und war bis weniger als einen Monat vor Ihrem Einzug bewohnt.
2. Der Mietvertrag betrifft ein Gebäude mit dokumentiertem Befall (Aushang der Verwaltung, wiederkehrende Rattenbekämpfung, Meldung in der Eigentümerversammlung).
3. Die Miete liegt ohne erkennbaren Grund deutlich unter dem örtlichen Marktniveau.

Eine Spürhund-Detektion durch ein zertifiziertes Team kostet für eine Standardwohnung in der Regel zwischen 150 und 300 € und liefert einen datierten schriftlichen Bericht – ein enorm schlagkräftiges Beweisstück bei späterem Streit. Unsere Seite Leistungen beschreibt die Diagnose- und Behandlungsangebote im Detail, und im Shop finden Sie die Präventionsausrüstung, die auch die Techniker verwenden.

Häufige Fehler, die Sie vermeiden sollten

• Selbst behandeln, bevor man gemeldet hat. Ein zu früh eingesetzter Vernebler oder ein Insektenspray treibt eine Schaben- oder Wanzenkolonie in die Nachbarwohnungen und zerstört die Beweise. Fogger werden von der ANSES bei Bettwanzen ohnehin nicht empfohlen.
• Bis zum Mietende warten, um das Thema anzusprechen. Anhaltendes Schweigen fällt auf den Mieter zurück.
• Mündlich mit der Agentur verhandeln. Ein nicht schriftlich festgehaltenes Versprechen existiert nicht.
• Glauben, Sauberkeit schütze. Die ANSES und Santé publique France weisen immer wieder darauf hin, dass Bettwanzen nichts mit Hygiene zu tun haben; Deutsche Schaben profitieren zwar von Krümeln, siedeln sich aber über Installationsschächte auch in tadellos sauberen Küchen an.
• Befallene Möbel unverpackt entsorgen. Ein nackt durchs Treppenhaus getragenes Möbelstück verseucht das ganze Haus.

Zusammenfassung

Fünfzehn Minuten Inspektion und drei gut formulierte Zeilen im Übergabeprotokoll garantieren keine perfekte Wohnung. Sie garantieren, dass Sie im Fall eines Problems nicht derjenige sind, der das Unmögliche beweisen muss. In einem Schädlingsstreit entscheidet sich genau dort der Ausgang.

Quellen und nützliche Referenzen: Dekret Nr. 2002-120 vom 30. Januar 2002 über die Merkmale menschenwürdigen Wohnraums; Gesetz Nr. 89-462 vom 6. Juli 1989 (Artikel 3-2, 6 und 20-1); ELAN-Gesetz vom 23. November 2018; Stellungnahmen und Berichte der ANSES zur Bekämpfung von Bettwanzen; Informationsblätter von Santé publique France; Netzwerk ADIL / ANIL für kostenlose Rechtsinformationen.