Pragas em condomínios e imóveis alugados: quem paga o quê em 2026?

Introdução: a infestação coletiva, um ponto cego do direito da habitação

Um prédio nunca é infestado «apartamento a apartamento». As baratas germânicas circulam pelas condutas técnicas, os ratos sobem pelas colunas de esgoto e pelas condutas de lixo, os percevejos atravessam rodapés e tomadas elétricas de uma habitação para outra. No entanto, quando chega a hora de pagar a fatura, cada um empurra a responsabilidade para o outro: o inquilino aponta a degradação do edifício, o proprietário invoca a falta de manutenção, a administração remete para a assembleia de condóminos.

Os encerramentos administrativos noticiados nos últimos meses — restaurantes e padarias fechados por despacho da prefeitura em Val-d'Oise devido a baratas ou roedores mortos, um supermercado evacuado por «infestação maciça de ratos» — recordam que o tema é, antes de mais, sanitário. Mas na habitação privada, onde nenhum prefeito vem decidir, o bloqueio jurídico faz perder semanas. E uma semana perdida perante a Blattella germanica, cuja fêmea produz até 300 descendentes num ciclo, é uma infestação que duplica.

Este guia esclarece, em 2026, o que diz realmente o direito francês: quem é responsável, quem paga, em que prazo e como agir quando nada avança.

A base jurídica: a habitação condigna e isenta de pragas

Tudo parte da lei n.º 89-462, de 6 de julho de 1989, e do respetivo decreto de aplicação n.º 2002-120 relativo à habitação condigna. Desde a lei ELAN de 23 de novembro de 2018, o artigo 6.º da lei de 1989 obriga o senhorio a entregar uma habitação «isenta de qualquer infestação de espécies nocivas e parasitas».

Esta formulação, acrescentada pelo legislador precisamente por causa da crise dos percevejos, muda tudo. Significa que:

• No momento da entrada na habitação, um imóvel infestado não é condigno. O senhorio deve mandar tratar a expensas suas, sem discussão possível.
• Durante a vigência do contrato, o proprietário continua vinculado a uma obrigação de entrega e manutenção (artigo 6.º, alíneas b) e c)). Deve assumir os tratamentos sempre que a infestação não seja imputável a uma falta do inquilino.
• O ónus da prova da falta do inquilino recai sobre o senhorio, e não o inverso. É a posição constante adotada pelos tribunais de proximidade e recordada pela Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) nas suas análises jurídicas.

Já o decreto n.º 87-712, relativo às reparações a cargo do arrendatário, deixa ao inquilino a manutenção corrente: a «destruição de insetos e roedores» consta dessa lista. É desta linha que nasce a maioria dos litígios — um senhorio invoca-a sistematicamente. Mas a jurisprudência interpreta-a de forma restritiva: trata-se de intervenções pontuais e benignas (uma fila de formigas, um rato isolado), não de uma infestação estrutural ligada ao edifício, às áreas comuns ou à antiguidade do problema.

Na prática, a regra de repartição adotada pelas comissões departamentais de conciliação é simples: infestação generalizada, antiga ou proveniente das áreas comuns → senhorio ou condomínio. Incómodo isolado, recente e circunscrito à habitação → inquilino.

Baratas e ratos nas áreas comuns: assunto da administração do condomínio

Quando as pragas ocupam caves, compartimentos do lixo, condutas técnicas, condutas de resíduos ou pisos subterrâneos, a responsabilidade transfere-se para o condomínio, representado pela administração.

O que a administração deve fazer

O artigo 14.º da lei de 10 de julho de 1965 confia ao condomínio a conservação do edifício e a administração das áreas comuns. Uma infestação de roedores ou de baratas nas caves integra, portanto, a manutenção corrente, financiada pelas despesas comuns. Em concreto:

• A administração pode desencadear uma intervenção urgente sem esperar pela assembleia de condóminos quando existe perigo sanitário (artigo 18.º da lei de 1965), nomeadamente na sequência de uma notificação da ARS ou do serviço municipal de higiene e saúde (SCHS).
• Um contrato anual de desratização preventiva — muitas vezes três a quatro visitas por ano com estações de isco seguras — é votado em assembleia por maioria simples, nos termos do artigo 24.º.
• A administração deve manter um registo das intervenções, consultável por qualquer condómino.

O que pode fazer um ocupante perante uma administração inerte

1. Comunicar por escrito à administração, com fotografias datadas e descrição precisa das zonas afetadas.
2. Insistir por carta registada com aviso de receção, fixando um prazo (15 dias é razoável).
3. Recorrer ao serviço municipal de higiene e saúde da câmara ou, na sua falta, à ARS. O Regulamento sanitário departamental tipo (RSDt), artigo 119.º e seguintes, impõe a destruição de roedores e insetos nos edifícios de habitação. O presidente da câmara dispõe de poder de polícia sanitária para notificar os responsáveis.
4. Em último recurso, pedir a inclusão do ponto na ordem de trabalhos da próxima assembleia, ou recorrer ao tribunal judicial em processo cautelar.

Percevejos: o caso mais conflituoso

A taxa de infestação em França duplicou entre 2024 e 2025, segundo os dados divulgados pela imprensa nacional, confirmando a tendência observada pela ANSES desde o seu parecer de 2023, que estimava que cerca de 11 % dos lares franceses tinham sido afetados ao longo de cinco anos.

O percevejo levanta um problema jurídico particular: viaja com as pessoas e os objetos. Um senhorio invocará, pois, de bom grado a introdução pelo inquilino (regresso de viagem, compra em segunda mão). Mas num prédio, a difusão entre habitações é a regra, não a exceção: uma vez atingidos três apartamentos da mesma coluna, a origem individual torna-se impossível de demonstrar.

A boa prática em edifícios

Um tratamento apartamento a apartamento falha quase sempre: os percevejos migram para as habitações vizinhas durante a intervenção e depois regressam. Os profissionais certificados recomendam um diagnóstico global da coluna ou do piso, com tratamento simultâneo das habitações contíguas, incluindo aquelas que se declaram livres de infestação.

Para objetivar a situação antes de qualquer conversa com o senhorio ou a administração, alguns instrumentos simples fazem a diferença:

• Armadilhas intercetoras para percevejos colocadas sob os pés da cama, que permitem datar e quantificar a presença sem tratamento químico.
• Uma capa antipercevejos integral para colchão e estrado, que impede a instalação na cama e facilita o acompanhamento.
• Uma lanterna LED potente para inspecionar costuras, cabeceiras e rodapés, onde os dejetos negros característicos são visíveis.

Recordemos o alerta explícito da ANSES: os inseticidas não homologados vendidos fora de circuitos controlados, bem como os fumigadores «bombas totais», são ineficazes e perigosos. Dispersam as populações e criam resistências. O tema é detalhado no nosso artigo sobre os inseticidas proibidos contra percevejos.

Quadro-resumo: quem paga o quê

O procedimento passo a passo quando o proprietário se recusa

Etapa 1 — Constituir um dossiê de prova

Sem prova, nenhum processo avança. Fotografe com a data e hora ativadas, filme as zonas ativas, conserve os cadáveres de insetos num recipiente hermético. Registe cada observação num diário datado: localização, número, hora. Se for picado, mande atestar as lesões pelo seu médico assistente: um certificado médico que descreva picadas em série tem peso real perante o juiz.

Um detetor de humidade também pode ser útil: baratas e roedores colonizam primeiro as zonas húmidas mal ventiladas, e documentar uma fuga não reparada reforça o argumento da falta de manutenção imputável ao senhorio.

Etapa 2 — A notificação formal

Envie ao proprietário (ou à agência) uma carta registada com aviso de receção. Deve:

• descrever com precisão a infestação e a sua cronologia;
• invocar o artigo 6.º da lei de 6 de julho de 1989 e o decreto de 2002 sobre a habitação condigna;
• exigir uma intervenção por uma empresa certificada num prazo determinado (15 a 30 dias);
• anunciar as consequências em caso de inação.

Nunca deixe de pagar a renda por iniciativa própria: a suspensão unilateral é motivo de resolução do contrato. Só o juiz pode ordenar uma redução ou uma consignação em depósito.

Etapa 3 — As vias de recurso gratuitas

• A comissão departamental de conciliação (CDC): acionamento gratuito, sem advogado, por carta dirigida à prefeitura. Emite um parecer em algumas semanas e desbloqueia a maioria dos processos.
• O serviço municipal de higiene e saúde ou a ARS: um relatório de insalubridade constitui uma peça decisiva.
• A CAF ou a MSA: em caso de habitação declarada não condigna, o subsídio de habitação pode ser retido pelo organismo até à realização das obras, o que exerce forte pressão sobre o senhorio.
• A ADIL do seu departamento: aconselhamento jurídico gratuito e imparcial.

Etapa 4 — O juiz dos litígios de proteção

Último recurso, pode ordenar sob sanção pecuniária compulsória a realização dos tratamentos, decretar uma redução retroativa da renda e atribuir uma indemnização por perturbação do gozo do imóvel. As decisões que concedem 20 a 40 % de redução da renda no período de infestação não são raras.

Prevenção: os gestos que evitam o litígio

A melhor estratégia continua a ser nunca deixar uma infestação instalar-se. Num prédio, a prevenção é tanto coletiva como individual.

No condomínio

• Compartimento do lixo limpo e desinfetado, contentores com tampa intacta.
• Grelhas antirroedores nas frestas de ventilação, folgas nas portas das caves tapadas.
• Vedação das condutas técnicas entre pisos — uma simples passagem de cabo não obturada é uma autoestrada para as baratas.
• Contrato de desratização preventiva votado em assembleia, com relatório comunicado aos ocupantes.

Na habitação

• Tapar todas as passagens: os vedantes para o rodapé das portas e as juntas de estanquidade colocadas em torno das canalizações sob o lava-loiça eliminam os pontos de entrada mais frequentes.
• Evitar água estagnada: uma barata sobrevive um mês sem alimento, mas apenas alguns dias sem água.
• Guardar os alimentos secos em recipientes herméticos em vez das embalagens de origem.
• Inspecionar sistematicamente os móveis em segunda mão antes de os fazer entrar.
• Após uma viagem, aplicar as precauções recordadas no nosso guia sobre a prevenção de percevejos em viagem.

Recorrer a um profissional: o que deve exigir

Quer a fatura seja paga pelo senhorio, pela administração do condomínio ou por si, a empresa escolhida deve cumprir critérios precisos:

1. O certificado Certibiocide (despacho de 9 de outubro de 2013, entretanto atualizado) para qualquer aplicador de produtos biocidas de uso profissional. Peça uma cópia.
2. Um diagnóstico escrito prévio que identifique a espécie, a extensão e os fatores favoráveis.
3. Um orçamento detalhado que mencione os produtos, o respetivo número de autorização de introdução no mercado, as zonas tratadas e o número de visitas.
4. Um controlo de acompanhamento sistemático: nenhum tratamento sério contra baratas ou percevejos se resolve numa única visita. Conte com duas a três intervenções espaçadas de 15 dias no mínimo.
5. Um relatório de intervenção entregue no final, peça essencial se surgir depois um litígio.

Os nossos serviços assentam neste protocolo, com técnicos certificados e diagnóstico prévio sistemático. Para o equipamento de prevenção e vigilância a manter entre duas visitas, a nossa loja reúne os produtos que utilizamos ou recomendamos. As faixas de preços consoante o tipo de praga e a área estão detalhadas no nosso artigo dedicado aos custos de uma intervenção.

Em resumo

• Desde a lei ELAN, o senhorio deve entregar e manter uma habitação isenta de infestação: é o eixo central de qualquer processo.
• O inquilino só suporta a manutenção corrente, nunca uma infestação estrutural ou proveniente das áreas comuns.
• Assim que caves, condutas ou compartimento do lixo estão envolvidos, é a administração do condomínio que deve agir, se necessário com urgência.
• As vias de recurso gratuitas — CDC, SCHS/ARS, ADIL, CAF — desbloqueiam a imensa maioria das situações sem passar pelo tribunal.
• Nunca suspenda a renda sem decisão judicial, mas documente tudo, sistematicamente e por escrito.
• Num prédio, um tratamento isolado é um tratamento perdido: exija uma abordagem coletiva.

Perante uma infestação, o tempo joga sempre contra os ocupantes. Comunicar cedo, por escrito, e chamar um profissional certificado aos primeiros indícios continua a ser a única estratégia que protege simultaneamente a sua saúde, o seu orçamento e os seus direitos.