Schädlinge in Eigentümergemeinschaft und Mietwohnung: Wer zahlt was im Jahr 2026?

Einleitung: Der Befall im ganzen Haus – ein blinder Fleck des Wohnrechts

Ein Mehrfamilienhaus ist nie „Wohnung für Wohnung" befallen. Deutsche Schaben wandern durch Installationsschächte, Ratten steigen über Abwasserstränge und Müllschlucker auf, Bettwanzen überwinden Fußleisten und Steckdosen von einer Wohnung zur nächsten. Sobald es jedoch ans Bezahlen geht, schiebt jeder die Verantwortung weiter: Der Mieter verweist auf den maroden Bauzustand, der Eigentümer auf mangelnde Sauberkeit, die Hausverwaltung auf die Eigentümerversammlung.

Die in den vergangenen Monaten breit berichteten behördlichen Schließungen – Restaurants und Bäckereien, die im Val-d'Oise per Präfekturverfügung wegen Schaben oder toter Nagetiere geschlossen wurden, ein wegen „massiven Rattenbefalls" geräumter Supermarkt – zeigen: Es handelt sich in erster Linie um ein Hygieneproblem. Im privaten Wohnraum jedoch, wo kein Präfekt entscheidet, kostet die juristische Blockade Wochen. Und eine verlorene Woche im Kampf gegen Blattella germanica, deren Weibchen pro Zyklus bis zu 300 Nachkommen hervorbringt, bedeutet einen Befall, der sich verdoppelt.

Dieser Leitfaden erklärt, was das französische Recht 2026 tatsächlich vorschreibt: Wer verantwortlich ist, wer zahlt, innerhalb welcher Frist – und wie Sie vorgehen, wenn sich nichts bewegt.

Die Rechtsgrundlage: menschenwürdiger und schädlingsfreier Wohnraum

Ausgangspunkt ist das Gesetz Nr. 89-462 vom 6. Juli 1989 und seine Durchführungsverordnung Nr. 2002-120 über den menschenwürdigen Wohnraum. Seit dem ELAN-Gesetz vom 23. November 2018 verpflichtet Artikel 6 des Gesetzes von 1989 den Vermieter, eine Wohnung zu übergeben, die „frei von jeglichem Befall durch Schädlinge und Parasiten" ist.

Diese Formulierung, die der Gesetzgeber gerade wegen der Bettwanzenkrise eingefügt hat, ändert alles. Sie bedeutet:

• Bei Einzug ist eine befallene Wohnung nicht bewohnbar im Rechtssinne. Der Vermieter muss auf eigene Kosten behandeln lassen – ohne Diskussion.
• Während der Mietzeit bleibt der Eigentümer zur Überlassung und Instandhaltung verpflichtet (Artikel 6 b und c). Er muss die Behandlungen übernehmen, sofern der Befall nicht auf ein Verschulden des Mieters zurückgeht.
• Die Beweislast für ein Verschulden des Mieters liegt beim Vermieter, nicht umgekehrt. Diese Linie vertreten die zuständigen Gerichte durchgängig, und die Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) bestätigt sie in ihren juristischen Analysen.

Die Verordnung Nr. 87-712 über Schönheitsreparaturen und Mieterpflichten weist dem Mieter dagegen die laufende Instandhaltung zu – die „Vernichtung von Insekten und Nagetieren" ist dort aufgeführt. Aus dieser Bestimmung entstehen die meisten Streitigkeiten, denn Vermieter berufen sich systematisch darauf. Die Rechtsprechung legt sie jedoch eng aus: Gemeint sind punktuelle, harmlose Maßnahmen (eine Ameisenstraße, eine einzelne Maus), nicht ein struktureller Befall, der mit der Bausubstanz, den Gemeinschaftsflächen oder einem lange bestehenden Problem zusammenhängt.

In der Praxis ist die Abgrenzungsregel der Schlichtungsstellen auf Departementsebene einfach: Ein flächendeckender, länger bestehender oder aus den Gemeinschaftsbereichen stammender Befall → Vermieter oder Eigentümergemeinschaft. Eine vereinzelte, kürzlich aufgetretene und auf die Wohnung begrenzte Belästigung → Mieter.

Kakerlaken und Ratten in den Gemeinschaftsbereichen: Sache der Hausverwaltung

Wenn sich Schädlinge in Kellern, Müllräumen, Installationsschächten, Müllschluckern oder Untergeschossen einnisten, verlagert sich die Verantwortung auf die Eigentümergemeinschaft, vertreten durch die Hausverwaltung.

Was die Hausverwaltung tun muss

Artikel 14 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 überträgt der Eigentümergemeinschaft den Erhalt des Gebäudes und die Verwaltung der Gemeinschaftsflächen. Ein Nagetier- oder Schabenbefall in den Kellern fällt somit unter die laufende Instandhaltung und wird aus dem Gemeinschaftsbudget finanziert. Konkret:

• Die Hausverwaltung kann bei Gesundheitsgefahr eine Notmaßnahme veranlassen, ohne die Eigentümerversammlung abzuwarten (Artikel 18 des Gesetzes von 1965), insbesondere nach Aufforderung durch die Gesundheitsbehörde ARS oder den kommunalen Hygiene- und Gesundheitsdienst (SCHS).
• Ein Jahresvertrag zur vorbeugenden Rattenbekämpfung – meist drei bis vier Durchgänge pro Jahr mit gesicherten Köderstationen – wird in der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit nach Artikel 24 beschlossen.
• Die Hausverwaltung muss ein Verzeichnis der durchgeführten Maßnahmen führen, das jeder Eigentümer einsehen kann.

Was Bewohner bei einer untätigen Hausverwaltung tun können

1. Der Hausverwaltung schriftlich melden, mit datierten Fotos und genauer Beschreibung der betroffenen Bereiche.
2. Per Einschreiben mit Rückschein nachfassen und eine Frist setzen (15 Tage sind angemessen).
3. Den kommunalen Hygiene- und Gesundheitsdienst des Rathauses einschalten, andernfalls die ARS. Die Muster-Hygieneverordnung des Departements (RSDt) schreibt in Artikel 119 ff. die Vernichtung von Nagetieren und Insekten in Wohngebäuden vor. Der Bürgermeister verfügt über gesundheitspolizeiliche Befugnisse und kann eine Aufforderung erlassen.
4. Als letztes Mittel: die Aufnahme des Punktes in die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung verlangen oder das Zivilgericht im Eilverfahren anrufen.

Bettwanzen: der konfliktträchtigste Fall

Die Befallsrate in Frankreich hat sich laut den in der überregionalen Presse verbreiteten Daten zwischen 2024 und 2025 verdoppelt und bestätigt damit den Trend, den die ANSES seit ihrem Gutachten von 2023 beobachtet – darin wurde geschätzt, dass rund 11 % der französischen Haushalte innerhalb von fünf Jahren betroffen waren.

Die Bettwanze wirft ein besonderes rechtliches Problem auf: Sie reist mit Menschen und Gegenständen. Ein Vermieter wird daher gern behaupten, der Mieter habe sie eingeschleppt (Rückkehr von einer Reise, Gebrauchtkauf). In einem Mehrfamilienhaus ist die Ausbreitung zwischen den Wohnungen jedoch die Regel, nicht die Ausnahme: Sobald drei Wohnungen desselben Strangs betroffen sind, lässt sich ein individueller Ursprung nicht mehr nachweisen.

Bewährte Praxis im Mehrfamilienhaus

Eine Behandlung Wohnung für Wohnung scheitert fast immer: Die Wanzen wandern während der Maßnahme in die Nachbarwohnungen ab und kehren anschließend zurück. Zertifizierte Fachbetriebe empfehlen eine Gesamtdiagnose des Strangs oder der Etage mit gleichzeitiger Behandlung der angrenzenden Wohnungen – auch derjenigen, die sich für befallsfrei halten.

Um die Lage vor jedem Gespräch mit Vermieter oder Hausverwaltung objektiv zu belegen, helfen einige einfache Hilfsmittel:

• Bettwanzen-Fallen zum Abfangen, die unter die Bettfüße gestellt werden und es erlauben, das Auftreten ohne chemische Behandlung zeitlich und mengenmäßig zu erfassen.
• Ein vollständiger Bettwanzen-Schutzbezug für Matratze und Lattenrost, der das Einnisten im Schlafbereich verhindert und die Kontrolle erleichtert.
• Eine starke LED-Taschenlampe, um Nähte, Kopfteile und Fußleisten zu untersuchen, wo die typischen schwarzen Kotspuren sichtbar sind.

Erinnern wir an die ausdrückliche Warnung der ANSES: Nicht zugelassene Insektizide aus unkontrollierten Vertriebswegen sowie „Vernebler"-Bomben sind wirkungslos und gefährlich. Sie treiben die Populationen auseinander und fördern Resistenzen. Ausführlich behandeln wir das Thema in unserem Artikel über verbotene Insektizide gegen Bettwanzen.

Übersichtstabelle: Wer zahlt was

Schritt für Schritt vorgehen, wenn der Eigentümer sich weigert

Schritt 1 – Beweise sichern

Ohne Beweise führt kein Verfahren zum Erfolg. Fotografieren Sie mit aktiviertem Zeitstempel, filmen Sie die aktiven Bereiche, bewahren Sie tote Insekten in einem luftdichten Behälter auf. Halten Sie jede Beobachtung in einem datierten Tagebuch fest: Ort, Anzahl, Uhrzeit. Wenn Sie gestochen werden, lassen Sie die Hautveränderungen von Ihrem Hausarzt dokumentieren: Ein ärztliches Attest, das Stiche in Serie beschreibt, hat vor Gericht echtes Gewicht.

Auch ein Feuchtigkeitsmessgerät kann nützlich sein: Schaben und Nagetiere besiedeln zuerst feuchte, schlecht belüftete Bereiche – und ein dokumentierter, nicht reparierter Wasserschaden untermauert das Argument einer dem Vermieter zurechenbaren Instandhaltungspflichtverletzung.

Schritt 2 – Die Inverzugsetzung

Senden Sie dem Eigentümer (oder der Hausverwaltung) ein Einschreiben mit Rückschein. Darin sollten Sie:

• den Befall und seinen zeitlichen Verlauf genau beschreiben;
• auf Artikel 6 des Gesetzes vom 6. Juli 1989 und die Verordnung von 2002 über menschenwürdigen Wohnraum verweisen;
• eine Maßnahme durch einen zertifizierten Fachbetrieb innerhalb einer bestimmten Frist (15 bis 30 Tage) verlangen;
• die weiteren Schritte bei Untätigkeit ankündigen.

Stellen Sie niemals eigenmächtig die Mietzahlung ein: Eine einseitige Zahlungsaussetzung ist ein Kündigungsgrund. Nur ein Gericht kann eine Minderung oder eine Hinterlegung anordnen.

Schritt 3 – Die kostenlosen Rechtsbehelfe

• Die Schlichtungsstelle des Departements (CDC): kostenlose Anrufung, ohne Anwalt, per Brief an die Präfektur. Sie gibt innerhalb weniger Wochen eine Stellungnahme ab und löst die Mehrzahl der Fälle.
• Der kommunale Hygiene- und Gesundheitsdienst oder die ARS: Ein Bericht über gesundheitsgefährdende Wohnverhältnisse ist ein entscheidendes Beweisstück.
• Die CAF oder die MSA: Wird eine Wohnung für nicht menschenwürdig erklärt, kann die Stelle das Wohngeld bis zur Durchführung der Arbeiten einbehalten – ein starker Druck auf den Vermieter.
• Die ADIL Ihres Departements: kostenlose und neutrale Rechtsberatung.

Schritt 4 – Das zuständige Zivilgericht (juge des contentieux de la protection)

Als letztes Mittel kann es die Durchführung der Behandlungen unter Zwangsgeldandrohung anordnen, eine rückwirkende Mietminderung aussprechen und Schadenersatz wegen Beeinträchtigung des Wohngenusses zusprechen. Entscheidungen mit 20 bis 40 % Mietminderung für den Zeitraum des Befalls sind keine Seltenheit.

Vorbeugung: die Maßnahmen, die den Streit vermeiden

Die beste Strategie bleibt, einen Befall gar nicht erst entstehen zu lassen. Im Mehrfamilienhaus ist Prävention ebenso Gemeinschaftsaufgabe wie Einzelaufgabe.

Aufseiten der Eigentümergemeinschaft

• Gereinigter und desinfizierter Müllraum, Container mit intaktem Deckel.
• Nagetierschutzgitter an den Kellerfenstern, Türspalte der Kellertüren abgedichtet.
• Abdichtung der Installationsschächte zwischen den Etagen – eine einzige nicht verschlossene Kabeldurchführung ist eine Autobahn für Schaben.
• In der Eigentümerversammlung beschlossener Vertrag zur vorbeugenden Rattenbekämpfung, mit Protokoll für die Bewohner.

Aufseiten der Wohnung

• Jeden Durchgang verschließen: Türbodendichtungen und Dichtungen rund um die Rohrleitungen unter der Spüle beseitigen die häufigsten Eintrittsstellen.
• Stehendes Wasser vermeiden: Eine Schabe überlebt einen Monat ohne Nahrung, aber nur wenige Tage ohne Wasser.
• Trockene Lebensmittel in luftdichten Vorratsdosen statt in ihrer Originalverpackung aufbewahren.
• Gebrauchtmöbel grundsätzlich prüfen, bevor sie ins Haus kommen.
• Nach einer Reise die Vorsichtsmaßnahmen anwenden, die wir in unserem Leitfaden zur Bettwanzen-Vorbeugung auf Reisen zusammengefasst haben.

Einen Fachbetrieb beauftragen: Was Sie verlangen sollten

Ob die Rechnung nun vom Vermieter, von der Hausverwaltung oder von Ihnen selbst bezahlt wird – das gewählte Unternehmen muss klare Kriterien erfüllen:

1. Das Certibiocide-Zertifikat (Erlass vom 9. Oktober 2013, seither aktualisiert) für jeden Anwender von Biozidprodukten zur gewerblichen Nutzung. Lassen Sie sich eine Kopie geben.
2. Eine vorherige schriftliche Diagnose, die Art, Ausmaß und begünstigende Faktoren benennt.
3. Ein detailliertes Angebot mit Angabe der Produkte, ihrer Zulassungsnummer, der behandelten Bereiche und der Anzahl der Durchgänge.
4. Eine systematische Nachkontrolle: Keine ernsthafte Behandlung gegen Schaben oder Wanzen gelingt mit einem einzigen Besuch. Rechnen Sie mit zwei bis drei Durchgängen im Abstand von mindestens 15 Tagen.
5. Ein Einsatzbericht nach Abschluss – ein wesentliches Beweisstück, falls später ein Streit entsteht.

Unsere Leistungen folgen genau diesem Protokoll, mit zertifizierten Technikern und einer grundsätzlich vorgeschalteten Diagnose. Für Präventions- und Überwachungsausrüstung, die Sie zwischen zwei Durchgängen behalten, führt unser Shop die Produkte, die wir selbst einsetzen oder empfehlen. Die Preisspannen je nach Schädlingsart und Fläche erläutern wir ausführlich in unserem Artikel zu den Kosten einer Schädlingsbekämpfung.

Zusammenfassung

• Seit dem ELAN-Gesetz muss der Vermieter eine Wohnung frei von Befall übergeben und erhalten: Das ist der Dreh- und Angelpunkt jedes Falls.
• Der Mieter trägt nur die laufende Instandhaltung, niemals einen strukturellen oder aus den Gemeinschaftsbereichen stammenden Befall.
• Sobald Keller, Schächte oder Müllraum betroffen sind, muss die Hausverwaltung handeln, notfalls im Eilverfahren.
• Die kostenlosen Rechtsbehelfe – CDC, SCHS/ARS, ADIL, CAF – lösen die allermeisten Fälle, ohne dass es zum Gerichtsverfahren kommt.
• Setzen Sie die Miete niemals ohne Gerichtsentscheidung aus, dokumentieren Sie aber alles, konsequent und schriftlich.
• Im Mehrfamilienhaus ist eine isolierte Behandlung eine verlorene Behandlung: Bestehen Sie auf einem gemeinschaftlichen Vorgehen.

Bei einem Befall arbeitet die Zeit immer gegen die Bewohner. Frühzeitig und schriftlich melden und schon bei den ersten Anzeichen einen zertifizierten Fachbetrieb hinzuziehen – das bleibt die einzige Strategie, die zugleich Ihre Gesundheit, Ihr Budget und Ihre Rechte schützt.